부동산으로 돈버는 가장 쉬운 방법, 경매와 공매

안녕하세요 프프입니다.

 

오늘은 부동산 공부를 해보려 합니다. 바로 경매와 공매에 대해 알아보고, 이 두가지의 차이점에 대해서도 알아보겠습니다. 부동산 경매는 시세보다 훨씬 싼 가격에 부동산을 구입할 수 있기 때문에 최근 많은 사람들에게 매력적인 투자 수단이 되고 있습니다. 경매시장에 나온 부동산들은 채무자(부동산 소유자) 개인의 사정이 궁북하여 부동산을 더 이상 소유할 수 없거나, 채권자(은행 혹은 개인)들 간의 복잡한 이해관계 때문에 권리 관계가 제대로 정리되지 않는 등의 이유로 국가가 나서 부동산을 압류한 것들입니다.

 

| 경매와 공매 

 

첫 번째, 부동산 용어에서의 경매란 위에서 언급한 바와 같이, 채무를 갚지 않는 채무자(부동산 소유자)의 재산을 매각하기 위해 강제집행 절차 중 하나이며 각 지역의 법원에서 진행됩니다. 특이한 점은 가장 높은 금액을 제시하는 사람에게 판매가 된다는 것입니다. 그럼 '공매'는 무엇일까요? 공매 또한 마찬가지로 목적물(부동산)을 환가처분받기 위한 강제집행 절차 중 하나입니다. 언뜻 보면 경매와 차이점이 없어 보이지만, 진행 주체를 포함하여 여러 부분이 경매와는 다릅니다. 앞서 말씀드린 바와 같이 경매는 법원에서 진행되지만, 공매의 경우 '한국자산관리공사(kamco)'에서 진행됩니다. 아래에 표로 경매와 공매의 차이점을 정리해 놓았습니다.

 

구분	경매	공매
진행 주체	법원	한국자산관리공사
근거 법령	민사집행법	국세징수법
입찰 방식	법원에 입회하여 입찰: '기일입찰방식'	인터넷을 통한 전자입찰: '온비드'
입찰 보증금	매수 희망가의 10%	최저 입찰가의 10%
차감 정도	20%씩 차감	1차 공매예정가격의 50% 한도로 매회마다 10%씩 차감
농지취득자격 증명서 제출	낙찰 허가 결정 전까지	소유권이전등기 촉탁 신청 전까지
대금납부 기한	낙찰 허가 결정 후 통상 30~40일	매각결정일로부터 1천만원 미만 7일 이내, 1천만원 이상 60일 이내
잔여대금의 미납시	배당할 금액에  포함	국고 및 지방자치단체금고에 귀속
대금을 미납한 낙찰자의 매수자격 제한	입찰 불가	입찰 가능
명도 책임	매수자 => 인도명령	며수자 => 명도 소송

 

표를 보시면 한 눈에 차이점을 알아보실 수 있습니다. 하지만 용어가 어려워 이해가 안 가시는 부분도 있으실 텐데요. 그러한 부분들은 아래에 정리한 프프의 꿀팁과 인터넷 공부를 통해 조금 더 공부해 보시길 바랍니다. 경매와 공매의 가장 큰 차이점은 경매는 개인 채무나 은행 채무가 주 원인이 되어 집행을 하는 반면에, 공매는 세금 체납으로 인해 집행된느 것입니다.

 

그래서 근거 법령 또한 경매의 경우 민사집행법이 관련 법령이며, 공매는 국세 징수법이 관련 법령이 됩니다. 입찰방식에도 차이점이 존재합니다. 경매의 경우 지정된 경매일에 경매 법원에 직접 입회하여 입찰하는 '기일입찰방식'이지만, 공매의 경우 인터넷을 통한 전자입찰 방식으로 인터넷 공매시스템 온비드(www.onbid.co.kr)에서만 입찰이 가능합니다.

 

인터넷 공매시스템 온비드

 

프프의 꿀팁1. '환가처분'이란? 
내국법인(혹은 개인)이 해산(혹은 파산)하는 경우에 법인(혹은 개인)이 소유하고 있는 잔여재산가액을 확정하는 과정에서 토지, 건물, 기계 등의 자산을 현금화하는 행위

프프의 꿀팁2. '명도 책임'이란?
매각 대상 주택에서 전 소유자나 세입자 등이 살고 있는 경우, 이를 법률이 정하는 바에 의하여 옮겨 가게 하는 책임.

프프의 꿀팀3. '인도 명령'이란?
법원 경매를 통해 부동산을 낙찰받은 사람이 대금을 완납하고 소유권을 취득했으나, 채무자나 점유자가 해당 부동산의 인도를 거부할 경우, 부동산을 인도받기 위해 법원으로부터 받아내는 집행권을 이르는 말

 

| 경매의 장단점

 

경매의 장점은 실제 시가보다 훨씬 싸다는 점입니다. 최초 입찰의 최저가는 시가와 비교해서 20% 저렴하며, 유찰(낙찰 실패) 시 가격이 계속 하락합니다. 억 단위가 넘어가는 부동산 시세를 감안하면 굉장히 싸게 구입할 수 있는 좋은 기회이죠. 또한 경매의 경우 공매보다 매물이 많아서 선택의 폭이 넓으며, 최근 가계부채의 증가와 불경기로 인해 경매물건이 더욱 많아지고 있어, 선택의 폭이 더욱 커질 것으로 예측됩니다.

 

경매 모습

 

하지만 가장 큰 단점이 존재합니다. 바로 초보자들은 쉽게 할 수 없는 '권리분석'입니다. 부동산 경매에서의 권리분석이란 경매물건을 낙찰받기 전 낙찰자가 낙찰대금 이외에 추가로 인수해야되는 권리가 있는지 여부를 확인하기 위한 절차입니다. 권리분석을 하기 위해서 기준이 되는 권리를 찾아내어 그 이전 권리는 인수되고, 그 이후 권리는 말소됩니다. 이때 인수되는 권리와 말소되는 권리를 구분해야 하며, 낙찰 후에도 소멸되지 않는 권리는 낙찰자에게 인수됩니다. 따라서 인수 시 남아 있는 권리에 대한 책임은 모두 낙찰자가 가져가야 하므로, 채권자나 세입자가 많으면 다양한 변수가 발생하기 때문에 쉽게 소유권을 획득하지 못하는 단점이 있습니다.

 

 

| 공매의 장단점

 

공매 장점은, 낙찰 대금의 분할납부가 가능해서 장기 할부, 선납 감액 등 대금 납부 조건이 낙찰자에게 유리합니다. 30일에서 50년까지 분할납부가 가능하죠. 또한 일반 경매 물건보다 권리관계가 훨씬 깨끗합니다. 체납 압류재산이 아닌 유입, 수탁재산, 국유재산 공매의 경우 권리분석이 필요하지 않고 대부조건만 유의하면 됩니다. (반면 체납 압류재산의 경우, 대항력이 있는 임차인의 존재 여부, 유치권의 존부 여부를 살펴봐야 합니다.) 

 

하지만 공매 역시 단점이 존재합니다. 경매보다 낙찰 가격이 조금 높게 형성되며, 경매에서는 인도명령을 통해 세입자를 내보낼 수 있지만, 공매에는 인도명령이 없어서 무조건 명도소송을 진행해야 하므로 시간이 더 오래 걸립니다.

 

 

* 공부할 때 참고한 블로그 및 기사

https://m.blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=lawaegis&logNo=220668739876&proxyReferer=https%3A%2F%2Fwww.google.com%2F

http://www.ilyoseoul.co.kr/news/articleView.html?idxno=306121

 

 

| 글을 마치며

 

이상으로 오늘의 포스팅을 마치겠습니다. 경매와 공매 등 부동산 공부에 있어서는 알아가다보면 공부해야 할 것이 정말 많습니다. 권리분석, 명도 책임, 환가처분 등 생소한 용어들이 등장하죠. 하지만 재테크와 경제 공부를 꾸준히 할 생각이 있으시다면 쫄지마시고 저와 함께 꾸준히 공부해 나갔으면 좋겠습니다. 오늘의 포스팅과 관련하여 피드백, 질문, 조언 등을 원하신다면 언제든지 자유롭게 댓글 남겨주세요. 감사합니다.