주택담보대출 기본 상식, LTV/DTI/DSR

 

안녕하세요 프프입니다.

오늘은 한국의 주택담보대출에 대해 기본적인 것들을

알아보려 합니다.

 

오늘의 내용을 알고 있는 것과 모르고 있는 것의 차이는 큽니다.

내 집 마련의 꿈, 부동산으로 부자 되기 등의 꿈을 갖고 계시다면

오늘부터라도 공부를 시작하세요.

 

그럼 지금부터 오늘의 포스팅 

시작하겠습니다.

 

START

 

주택을 매입하기 위해 대출을 알아보셨던 분이라면

LTV, DTI, DSR 이 세 가지 용어를 한 번쯤은

접해보셨을 겁니다.

 

이것은 바로 대출규제 용어입니다.

 

 

#서론: 부동산 구입, 대출은 필수

 

아파트와 같은 부동산은 월급을 1~2년 모아서는 살 수 없습니다.

서울의 아파트 평균 매매가격이 8억 원이 넘습니다.

일반 직장인이 매달 200만 원을 저축한다고 해도 400개월, 약 11년을

온전하게 열심히 모아야 살 수 있는 것이죠.

 

이 비현실적인 시간적 제약을 극복하기 위해

국내 대부분의 은행에서는 부동산 구매를 희망하는 사람들을 대상으로

주택담보대출을 해주고 있습니다.

 

이때 정부는, 주택담보대출을 이용한 과도한 투기 혹은 

부동산 시장 과열을 막기 위해 일정 수준의 부동산 대출규제 정책을

시행하는 것이죠. 

 

그럼 지금부터 LTV, DTI, DSR에 대해

알아보도록 하겠습니다.

 

 

#첫 번째, LTV

(Loan To Value ratio)

 

LTV는 'Loan To Value ratio'의 약자로 '주택담보인정비율'이라고도 합니다. 

주택을 담보로 은행에서 대출을 받을 때 담보물(ex 구입하려는 아파트)의

가격에 대한 대출액 비율을 가리키는 것입니다.

 

따라서 비율이 높을수록 대출받을 수 있는 금액이 많아지고,

비율이 낮을수록 작아지는 것입니다.

 

간단한 예시로, 주택가격이 5억이고,

LTV(주택담보인정비율)가 50%라고 하면,

대출 가능한 최대한도는 2.5억 원이 됩니다.

 

하지만 실제로 대출한도금액에서 전세권을 포함한

선순위저당권과 임차보증금 및 주택임대차보호법에 의한

최우선 변제금인 소액임차보증금을 차감한 액수에 대해 

대출을 받을 수 있습니다.

 

즉, 실제 대출 가능 금액이 LTV를 적용한 대출 최대한도보다

더 적을 수 있습니다.

 

주택담보대출 한도 계산하기 = 주택 가격 x LTV(주택담보인정비율) - (선순위채권 + 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금)

 

아래는 2018년 국토부가 913 주택시장 안정대책을 보도하면서,

공지했던 LTV 비율입니다.

아래와 같이 DTI와 함께 나와 있습니다.

DTI에 대해서는 이어서 설명드리겠습니다.

 

2018 국토교통부 913 주택시장 안정대책 보도자료

 

#두 번째, DTI

(Debt To Income)

 

DTI는 'Debt To Income'의 약자로 '총부채상환비율'을 뜻합니다.

즉, 주택담보대출 원금을 상환할 비율을 정하는 지표인 것이죠.

연간 소득이 아무리 많아도 기본 생활을 유지하기 위하여,

소득 전부를 대출 원금을 갚는 데 쓸 수 없습니다.

 

그래서 정부는 일정 비율의 DTI(총부채상환비율)를 계산하게 하여,

주택담보대출을 받은 사람들로 하여금

소득의 일정 부분만 대출원금을 갚는 데 사용할 수 있도록

하였습니다.

 

예를 들여 연봉이 5,000만 원이고 계산한 나의 DTI가 40%라면

1년 상환 금액이 2,000만 원을 넘지 않아야 하는 것이죠.

 

DTI도 마찬가지로 비율이 높을수록 

대출받을 수 있는 금액이 높아지고,

비율이 낮을수록 금액이 줄어듭니다.

 

 

* 성장하기 Tip => 신 DTI 계산법

 

신 DTI 계산하기

 

2018년 1월 31일부터 정부는 투기와 부동산 시장 과열을 막기 위해

기존 DTI보다 엄격해진 대출 심사를 진행하게 되었습니다.

바로 신 DTI입니다.

 

만약 A라는 사람이 주택1을 갖고 있는 상황에서 주택2를 구입하면서

새롭게 주택담보대출을 받게 되었을 때의 DTI를

계산해 보겠습니다.

 

(신규 주택담보대출 연간 원리금 + 기존 주택담보대출 연간 원리금 + 기타 부채의 연간 이자) / 연간 소득 x 100

위와 같이 계산이 됩니다.

 

위와 더불어 정부에서는 DTI 비율의 최소한도를 정해 놓습니다.

DTI가 높을수록 대출한도가 올라가기 때문에, 투기와 시장 과열을

미연에 방지하기 위해서입니다.

 

아래 내용이 신규 DTI 개정안 내용입니다.

 

신 DTI 개정안

 

 

#마지막, DSR

(Debt Service Ratio)

 

마지막으로 DSR입니다.

DSR은 'Debt Service Ratio'의 약자로 '총체적원리금상환비율'이란 뜻입니다.

 

1년 동안 갚아야 하는 모든 종류의 부채 원리금을

연 소득을 기준으로 계산한 값입니다.

 

DTI는 소득 대비 주택담보대출 원리금에 신용대출 등

다른 대출의 이자를 더한 금융부채로 대출한도를 계산하는 반면,

 

DSR은 대출의 원리금뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등

모든 대출의 원금과 이자를 더한 원리금 상환액으로

대출 상환 능력을 심사하기 때문에, 

대출받기가 더욱 까다로워진 것입니다.

 

2019년 DSR 규제가 강화되어 

1금융권에 이어 2금융권까지 도입되었습니다.

 

그래서 빚이 많거나 소득 증명이 어려운 이들은

은행에서 돈을 빌리기가 쉽지 않아졌습니다.

 

아래는 DSR 계산 방법입니다.

 

모든 대출 원리금 연간 상환액 및 이자 / 연간 소득 x 100

 

 

자..!

오늘의 글을 이제 마치도록 하겠습니다.

포스팅을 하면 할수록 체력 또한 중요하게 느껴지네요.

 

프프는 며칠 전부터 하루에 팔굽혀펴기 10개씩 4세트를

꼭 하고 있습니다.

 

여러분들도 건강한 하루 보내세요.

 

- 경제박사 프프 드림 -

 

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ps. 오늘 포스팅과 관련하여 피드백 및 조언, 질문 등이 있으신 분들은

자유롭게 댓글 달아주세요! 함께 공부합시다 :)