부동산투자를 위한 상가담보대출

 

안녕하세요 프프입니다.

 

오늘은 부동산 투자에 있어서 가장 중요한 대출에 대해 알아보겠습니다. 아파트의 경우 아파트담보대출이 있고, 상가의 경우 상가담보대출이 있습니다. 오늘은 상가에 대한 담보대출에 대해 알아보겠습니다. 

 

부동산 자산가치로 아파트보단 상가가 좀더 우세합니다. 그 이유는 용도 또한 상가는 수익용, 아파트는 거주용입니다. 상가의 가장 큰 수익은 시세차익을 생각해볼 수 있지만, 그것보다는 매달 세입자에게 받는 '월세' 수익입니다. 따라서 상가의 입지가 좋을수록 가격이 상승하고, 가격이 높을수록 해당 상가의 월세는 더욱 높게 책정됩니다.

 

하지만 수익성이 높은 상가투자는 반대로 위험도 또한 높아서, 부동산 상가 투자에 대해 잘 모르시는 분들은 좀 더 꼼꼼하게 공부하고 전문가들에게 조언을 얻어보는 것이 중요합니다. 그럼 이제부터 상가를 매매할 때 가장 중요한 상가담보대출의 종류를 알아보겠습니다.

 

먼저 '금융'의 측면에서 세가지로 나누어 볼 수 있습니다.

 

 

| 첫번 째, 중심상가

 

중심상가 모습

중심상가의 경우 상가 중에서도 투자자들에게 선호도가 가장 높습니다. 이유는 이름 그대로 모든 상권의 중심부에 위치한 상가이기 떄문입니다. 그렇다 보니 임대 회전율이 높고 정말 많은 사람들이 상가를 이용합니다. 그렇기 때문에 매매 가격은 물론이고 월세 수익 또한 매우 좋습니다.

 

월세수익이 안정적이고 건물 가치가 높다는 뜻은, 은행 입장에서 대출을 해줘도 안심할 수 있는 상가인 것입니다. 하지만 반대로 중심지에 위치한 상가이더라도 신축상가인 경우 주변 편의시설이 덜 발달되었고 건물 및 아파트의 입주비율이 낮기 때문에, 초기에는 대출이 어려울 수 있습니다.

 

 

| 두번 째, 근린상가

 

근린상가 모습

근린상가란 말 그대로 사람들이 거주하고 있는 아파트와 주택들과 근접하게 위치한 상가들을 뜻합니다. 근린상가의 경우 상대적으로 중심상가에 비해 매매 가격이 저렴하고, 매매가 체결되는 거래 빈도가 낮습니다. 따라서 경매에 매물이 나올 경우 낙찰률도 낮습니다. 

 

근린상가의 경우 중심상가와 마찬가지로, 주변 아파트와 주택 세대수가 적절하고 서류상, 시설상 특별한 문제가 있지 않는 한 중심상가와 상가담보대출한도가 비슷합니다.

 

 

| 세번 째, 특수상가

 

세 번째로 특수상가입니다. 말 그대로 일반 상가들과 달리 특수한 기능들을 가진 상가를 뜻합니다. 주변에서 흔히 볼 수 있는 모텔, 여관, 대형마트, 고시원, 주유소, 공장, 사우나, 교회, 요양원, 전시장 등이 특수상가에 해당합니다. 이는 일반 상가와 은행에서 달리 특수하게 분리하여 평가합니다.

 

특수상가의 경우 수익을 창출할 수 있는 방법이 한정적입니다. 기능이 하나로 정해져 있기 때문에 해당 상가를 이용하는 사람들도 제한적입니다. 그래서 위치와 상권이 매우 좋은 특수한 케이스가 아니라면, 일반 중심상가나 근린상가에 비해 담보대출 한도 비율이 상대적으로 낮은 경우가 많습니다.

 

그렇다면 마지막으로 가장 중요한, 대출과 관련하여 이야기해보겠습니다.

 

 

| 상가대출, 어떻게 받을까요?

 

상가를 매매하는데 있어서 대부분의 사람들은 100% 현금박치기를 하지 않습니다. 현금의 일부 + 은행 대출(흔한 말로 레버리지)을 이용하여 상가를 구입합니다. 은행에서 대출을 받을 때, 나라와 은행에서 책정한 LTV(주택담보인정비율), DTI(소득대비부채비율) 등에 따라 자신이 받을 수 있는 대출한도가 정해집니다.

 

* 아래 링크에서 LTV, DTI 등에 대해 알아볼 수 있습니다! -> 프프의 티스토리 블로그

https://pupu95.tistory.com/7

주택담보대출 기본 상식, LTV/DTI/DSR

은행에서는 대출을 받고자 하는 사람이 구매하고자 하는 '상가'를 담보물로 책정해 '담보대출'을 해줍니다. 이렇게 대출을 받게 되면 매달 빌린 돈에 대한 이자를 은행에 지급해야 합니다. 

 

이자는 바로 '금리'에 의해 정해집니다. 금리는 제1금융권, 제2금융권 등 은행의 종류에 따라 각각 다릅니다. 그리고 각 사람들의 대출상품 및 은행 거래 실척, LTV나 DTI같은 소득대비 비율,  주택가격 대비 부채 비율 등에 따라 다릅니다.

 

이렇게 개인마다 은행에서 책정한 금리를 '적용금리'라고 합니다. 적용금리는 [기준금리 + 가산금리 - 감면금리]로 정해집니다. 기준 금리는 국가에서 정한, 시장에서 정한 '시장 금리'와 같습니다. 가산금리는 은행에서 판매하는 상품에 따라 정해져 있으며 은행이 결정하는 것입니다. 감면금리의 경우 해당 은행의 거래내역과 실적, 신용 등에 따라 차감되는 금리를 말합니다.