왕초보 부동산경매 입문을 위한 꿀팁

 

안녕하세요 프프입니다.

 

최근 50대보다 30대의 아파트 매매 비율이 높아졌다고 합니다. 이는 주택 투자 가지 평가 지수가 2017년 이후부터 30대가 50대를 앞지르면서, 매매 비율도 자연스럽게 30대에 쏠렸기 때문입니다. 

 

이와 같이 최근 부동산 투자는 젊은이들까지 관심을 보이고 있습니다. 오늘은 부동산에 '부'자도 모르는 부동산 초보자들인 '부린이'님들이 부동산 경매에 참여하기 위한 꿀팁에 대해 이야기해보겠습니다.

 

 

| 부동산 경매의 장점

 

부동산 경매의 장점은?

부동산을 소유하고 있는 건물주가 주택을 담보로 은행에서 돈을 빌렸다가 이자, 원금 등을 갚지 못하는 경우 갖고 있는 부동산 물건이 경매로 넘어가게 됩니다. 이것을 바로 은행이 담보권 실행을 이행함으로써 임의경매가 진행되는 것입니다.

 

두 번째 경매의 사유는 바로 강제경매입니다. 건물을 갖고 있는 건물주가 빚쟁이들, 즉 채무자들에게 빚을 제때 상환하지 않을 경우 채권자들은 채무자가 보유하고 있는 부동산을 대상으로 집행권원 이행을 청구합니다. 이렇게 되면 빚을 지고 있는 건물주의 부동산 물건은 강제적으로 경매에 넘어가게 됩니다.

 

이때 경매에 넘어가는 부동산을 구입하게 되면 얻는 이점이 있습니다. 경매에 넘어온 부동산 물건들은 채권자들에게 빚을갑기 위해 급매로 매매되어야 하기 때문에 기존 시세보다 훨씬 저렴하게 가격이 책정됩니다. 즉 감정평가사들이 평가한 금액보다 더욱 싸게 부동산 물건을 매입할 수 있는 기회가 생긴 것이죠.

 

이것이 부동산 경매의 핵심 장점이라 할 수 있습니다.

 

 

| 부동산 경매 초보자가 꼭 알아야 할 꿀팁 

 

1. 권리분석을 쉬운 물건부터 찾아라.

 

권리분석이란?

 

경매를 통해 구매하고자 하는 부동산에 법률적 문제가 있는지를 검토하는 과정으로 물건의 낙찰자가 낙찰 금액 외에 별도로 인수해야 하는 권리가 있는지를 확인하는 것

일반인들이 생각할 때 경매에 참여하는 것을 그냥 법원에 가서 참여해서 호가 부르고 사고 싶은 물건을 사면 되는 것이 아닌가 하고 쉽게 생각하는 경우가 많습니다.

 

하지만 우리가 생각하는 부동산 경매는 고수익을 창출할 수 있는 만큼, 고위험군 투자에 속합니다. 그래서 보통 초보 부동산 경매자들에게는 비교적 권리분석이 까다롭지 않은 간편한 물건을 찾을 것을 추천드립니다.

 

또한 경매 구조를 파악하여 작은 수익을 내는, 즉 쉬운 물건부터 찾아야 합니다. 보통 첫 입찰자들에게는 경매를 시작할 당시 배당을 받을 수 있으며 후순위 임차인이 있는 꼬마 아파트를 추천합니다.

 

빠르고 안전하게 수익을 낼 수 있는 경매 물건 특징

 

1. 배당을 받을 수 있는 물건
2. 후순위 임차인이 있는 물건
3. 꼬마 아파트

꼬마 아파트란 일반적으로 전용면적이 18평(60㎡) 이하인 소형 아파트보다도 작은, 전용면적 15평(50㎡) 미만의 아파트를 의미합니다. 현장에서는 초소형 아파트라고 말하며, 방 2개 이하로 구성됩니다.

 

이처럼 배당을 받을 수 있으며 후순위 임차인이 있는 꼬마 아파트부터 시작하면 기존에 살고 있는 사람(점유자)에게 집을 넘겨받는 과정도 어렵지 않게 진행할 수 있습니다.

 

 

2. 실속 있는 꼬마아파트 부터 시작하자

 

위에서 언급한 것처럼 부동산 경매에 처음 도전하는 입문자들은 비교적 규모가 작은 꼬마아파트 부터 시작하는게 좋습니다.

 

현재까지도 현재 진행형의 인기를 누리고 있는 꼬마아파트는 재건축을 하면 조합원들이 먼저 찜하는 평형이라 실제 일반분양에서는 구경하기 쉽지 않습니다. 그렇다면 이 꼬마아파트는 왜 투자자들에게 수요가 많을까요?

 

첫째, 금융위기, 경제불황 등에 강하다.

 

2007년~2008년 글로벌 경제위기 당시 꼬마 아파트는 다른 물건들과 달리 비교적 가격 하락이 매우 적었습니다. 이러한 방어력은 부통 임대료나 매매가의 상승이 어려운 불황기에서 많은 영향력을 발휘합니다.

 

둘째, 소액투자가 가능하다.

 

보통 부동산 경매를 처음으로 입문하는 투자자들은 나이가 젊거나 목돈을 모은 지 얼마 안 된 소액투자자입니다. 면적이 작아 다른 부동산 물건들보다 훨씬 저렴하며, 서울보단 수도권 지역에 위치한 꼬마아파트를 통해 투자금과 투자 경험이 부족한 초보자도 비교적 안전하게 부동산 경매에 도전할 수 있습니다.

 

셋째, 수요가 많고 수요층이 탄탄합니다.

 

작은 평형의 아파트가 꾸준히 인기가 상승하는 이유는 바로 1~2인 가구가 급격하게 증가하기 때문입니다.

1인가구 비율 증가 그래프

위 표에서만 봐도 알 수 있듯이, 2015년까지 1인가구가 급격히 증가했으며 현재까지도 현재 진행형입니다. 하지만 1인 가구가 늘어나는 상황에서, 소형 아파트의 공급 물량은 현저하게 낮습니다. 이 같은 소형 아파트의 희소성에 인기까지 더해지면서 꼬마아파트의 실수요자들이 많아졌고, 투자 해 볼만한 좋은 물건으로 볼 수 있습니다.

 

 

3. 6가지 조건을 갖춘 돈 되는 지역을 찾자

 

부동산의 특징은 서울, 수도권의 수원 및 안양 등처럼 오르는 지역은 꾸준히 상승하는 모습을 보입니다. 또한 서울의 집값은 내려가도 3기 신도시 개발 계획과 같이 정부 발표에 따라 수도권 혹은 지방의 집값은 상승할 때도 있습니다.

 

이와 같이 부동산 경매를 통해 수익을 내기 위해서는 반드시 가격이 상승할 만한 조건을 잘 따져보아야 합니다. 이러한 안목을 키우는 것도 투자 성공의 비밀입니다.

 

보통 부동산 경매 전문가들이 말하는 '돈 되는 조건'은 아래 여섯 가지가 있습니다.

 

1. 저평가 지역
2. 소액투자 가능지역(비수도권 포함)
3. 대학가
4. 산업단지
5. 고용인구 증가 지역(공공기관 및 기업 설립 계획 발표 예정, 혹은 이전 예정)
6. 1인 가구 유입 지역

위에서 언급한 6가지 조건의 공통점은 '수요가 발생한다'라는 것입니다. 자본주의 체제의 법칙과 일맥상통한 의미입니다. 수요가 존재해야만 시장에서의 가치가 상승합니다. 위의 6가지 조건 중 최소 3~4가지 혹은 그 이상의 조건을 충족하는 꼬마아파트와 같은 부동산 물건을 찾는다면 좋은 투자 기회를 잡은 것입니다.

 

또 하나 특징은 위의 조건들 중 1인 가구 유입 지역에 관심을 가져야 합니다. 한국 사회는 학업, 취직 등의 사유와 더불어 3040의 비혼 인구 증가, 중장년층의 이혼 등으로 인해 1인 가구가 급격하게 증가하고 있습니다.

 

대체로 1인 가구는 경제적 여유가 부족한 경우가 많아 도심에서 벗어난 저렴한 지역의 작은 아파트를 찾습니다.